Patrimoine

Plus-values immobilières

Détermination de la plus-value soumise au prélèvement forfaitaire des non-résidents

Dès lors que leur siège social est situé hors de France, les personnes morales, quelle qu’en soit la forme, qui cèdent un immeuble situé en France sont redevables du prélèvement forfaitaire au titre de la plus-value réalisée (CGI art. 244 bis A, I.2.b).

Selon que la plus-value est réalisée par une personne morale soumise à l’IR ou à l’IS, les règles de détermination de la plus-value diffèrent (CGI art. 244 bis A, II et III).

Dans le premier cas, la plus-value est déterminée comme pour les résidents, par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition après application d’un abattement pour durée de détention, et dans le second cas, par différence entre le prix de cession et son prix d’acquisition, diminué pour les immeubles bâtis d’une somme égale à 2 % de son montant par année de détention, si la société soumise à l’IS a son siège dans un État tiers ou un ETNC.

En l’espèce, il s’agissait de savoir si la société cédante, créée en 1986 sous la forme d’une corporation de droit américain dans l’État du Delaware relevait ou non de l’IS au sens de l’article 206 du CGI.

L’administration ayant relevé que les statuts hybrides de la société lui permettaient d'exercer des activités tant civiles que commerciales et que la société ne rapportait pas la preuve du caractère non-lucratif de l’activité de mise à disposition de l’’immeuble avant sa cession au profit des parents de ses associés, sa plus-value devait être calculée après amortissement de 2 %.

Au contraire, la société soutenait qu’elle ne remplissait aucun des critères d'assujettissement à l’IS et notamment que la mise à disposition gratuite de l’immeuble cédé, avant sa cession, au profit des parents de ses associés, n’était pas constitutive d’une activité lucrative.

Le Conseil d’État annule la décision de la Cour administrative d’appel qui a jugé que l’activité de mise à disposition présentait un caractère lucratif pour appliquer l’amortissement de 2 % alors qu’il ressort des pièces du dossier que l’immeuble en litige était mis à disposition, gratuitement, de parents des associés de la société.

L’affaire est renvoyée devant la Cour administrative d’appel de Paris.

CE 16 mai 2018, n°398055

Date: 27/11/2024

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