Patrimoine

Réduction d'IR « Pinel »

Deux investisseurs s’intéressent à un logement neuf d’une valeur de 500 000 € ouvrant droit à la réduction d’impôt « Pinel ». L’acquisition de ce bien via une SCI dans laquelle ils seraient associés à parts égales permettrait-elle, selon vous, d’optimiser ce dispositif ?

Il résulte des commentaires administratifs du dispositif « Scellier » (BOFiP-IR-RICI-230-30-10-§ 90-18/03/2013) auxquels renvoient les commentaires du dispositif « Pinel » (BOFiP-IR-RICI-360-30-10-§ 40-10/07/2017) que les différents associés d’une SCI doivent être traités collectivement comme un investisseur unique.

En effet, selon la doctrine qui y est exposée, tout comme le nombre d’investissements éligibles annuellement à l’avantage fiscal (au maximum 2), le plafond annuel de calcul de la réduction d’impôt (300 000 €) vaut, en cas d’investissement via une SCI, non pas distinctement pour chaque associé, mais globalement pour la SCI. Autrement dit, quel que soit le nombre d’associés réunis au sein de la SCI, 2 logements au maximum pourront être pris en compte au titre d’une année donnée et le prix d’acquisition de ces derniers ne sera retenu que dans une limite globale de 300 000 €, chacun des associé ayant droit à la réduction d’impôt à proportion de la quote-part du prix d’acquisition ainsi plafonné correspondant à sa participation dans la société.

Ainsi, dans le cas qui nous est soumis, la réduction d’impôt bénéficiant à chacun des 2 associés se calculera non pas sur une base de 500 000 €/2 = 250 000 €, mais sur une base de 300 000 €/2 = 150 000 €.

Il y a donc lieu de constater que la formule de la SCI ne permet pas de bénéficier d’une plus grande marge de manœuvre dans le choix de ses investissements qu’une acquisition en direct : l’acquisition d’un bien d’une valeur supérieure à 300 000 € se traduit dans les 2 cas par une déperdition fiscale. La situation est identique en cas de réalisation de l’opération dans le cadre d’une indivision.

Date: 27/11/2024

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