AVOCATS NORMANDIE

Quelle exonération pour le non-résident qui cède en 2019 le logement qu’il détenait en France ?

Les non-résidents qui cèdent, à compter du 1^er janvier 2019, leur ancienne résidence principale en France bénéficient d’une exonération totale de plus-value sous conditions (loi 2018-1317 du 28 décembre 2018, art. 43 ; JO du 30). Faute de remplir ces conditions, ils continuent de bénéficier de l’exonération spécifique plafonnée à 150 000 € de plus-value imposable.

Principe : imposition des plus-values immobilières de source française des non-résidents :

Sous réserve des conventions internationales, les plus-values immobilières de source française réalisées par les personnes physiques non-résidentes sont soumises à un prélèvement obligatoire de 19 % (CGI art. 244 bis A). Ce prélèvement de 19 % est majoré, le cas échéant, de la surtaxe sur les plus-values élevées (CGI art. 1609 nonies G) et du prélèvement de solidarité de 7,5 % (c. séc. soc. art. L. 136-7, I ter). En effet, la loi de financement de la sécurité sociale pour 2019 supprime la CSG (9,2 %) et la CRDS (0,7 %) sur les plus-values immobilières réalisées à compter du 1^er janvier 2019 par des cédants qui relèvent d’un régime obligatoire de sécurité sociale d’un autre État membre de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse et qui ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français en cours d’année (loi 2018-1203 du 22 décembre 2018, JO du 23, texte 3).

Exception : bénéfice de la plupart des exonérations prévues en faveur des résidents :

Si les non-résidents, personnes physiques, bénéficient de la plupart des exonérations prévues en faveur des contribuables résidents (immeubles détenus depuis plus de 22 ans, prix de cession inférieur ou égal à 15 000 €, ….CGI art. 244 bis A, II.1° et 2), jusqu’au 31 décembre 2018, ils ne pouvaient pas bénéficier de l’exonération totale de plus-value au titre de la cession de la résidence principale réservée aux seuls résidents (CGI art. 150 U, II.2 ° ; C. constit., décision 2017-668 QPC du 27 octobre 2017, JO du 29, texte 36).

Alignement de la situation des expatriés sur celle des résidents en cas de cession de l’ancienne résidence principale en France :

Pour les cessions réalisées à compter du 1^er janvier 2019, les non-résidents sont désormais exonérés de toute imposition sur la plus-value réalisée lors de la cession de l’immeuble qui constituait leur résidence principale à la date du transfert de domicile hors de France (CGI art. 244 bis A, I.1.al. 4 nouveau).

L’exonération, réservée aux cédants qui transfèrent leur domicile dans un État de l’UE ou en Norvège, en Islande et au Liechtenstein, s’applique à la double condition :

-que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ;

-et que cet immeuble n’ait pas été mis à la disposition de tiers, à titre gratuit ou onéreux, entre ce transfert et la cession.

Exemple : Si le cédant transfère son domicile hors de France le 9 mai 2019, la cession de son ancienne résidence principale en France devra intervenir avant le 31 décembre 2020 pour être exonérée.

Maintien de l’exonération spécifique des non-résidents plafonnée à 150 000 € :

Si le non-résident qui cède son logement en France ne remplit pas les conditions pour bénéficier de l’exonération totale de plus-value au titre de la résidence principale, il peut continuer de bénéficier de l’exonération spécifique en faveur des non-résidents plafonnée à 150 000 € de plus-value imposable (CGI art. 150 U, II.2°). Cette exonération est réservée aux cédants fiscalement domiciliés en France pendant au moins 2 années consécutives à un moment quelconque antérieurement à la cession qui transfèrent leur domicile dans un État de l’UE ou en Norvège, en Islande et au Liechtenstein.

-au plus tard le 31 décembre de la 10^e année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France (5 ans pour les cessions jusqu'au 31 décembre 2018) (peu importe que le logement cédé soit loué ou libre de toute occupation au moment de la cession) ;

-sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1^er janvier de l’année précédant celle de la cession.

Afin de garantir que les règles fiscales applicables aux non-résidents ne soient pas plus favorables que celles dont bénéficient les résidents, un même contribuable ne peut pas bénéficier (CGI art. 244 bis A, I.1.al. 5 et II.1°.al. 2) :

-de l’exonération au titre de la résidence principale s’il a déjà bénéficié de l’exonération spécifique plafonnée à 150 000 € de plus-value imposable ;

-de l’exonération partielle au titre de la cession d’un logement en France s’il a déjà bénéficié de l’exonération totale au titre de la résidence principale.

Cessions réalisées à compter du 1^er janvier 2019
Expatrié ayant été fiscalement domicilié en France		Logement en France		Cession (délai séparant le transfert de la cession)			Exonération
Sans condition de délai	Pendant au moins 2 ans	Libre	Occupé par des tiers	Sans condition de délai	Au plus tard le 31/12 N + 10	Au plus tard le 31/12 N + 1	100 %	150000 €
x	x	x				x	x
	x	x		x			x (1)	x
	x	x	x		x			x
(1) Si la cession intervient au plus tard le 31/12 de l’année qui suit le transfert