Patrimoine,Fiscal

Plus-values des particuliers

Terrain susceptible d'entrer dans le champ de la TVAI exclu des dépenses immédiates et nécessaires

La circonstance que la vente du terrain litigieux n’aurait pas elle-même été assujettie à la TVA immobilière est sans incidence sur la qualification de terrain à bâtir faisant échec au bénéfice de l’exonération de plus-value immobilière au titre de la cession des dépenses immédiates et nécessaires à la résidence principale.

Le régime des plus-values immobilières des particuliers s’applique aux plus-values de cessions réalisées à titre occasionnel par les personnes physiques ou les sociétés qui relèvent du régime des sociétés de personnes portant sur des biens immobiliers (CGI art. 150 U et 150 UB).

Lorsque la cession est réalisée par la société de personnes, la plus-value est imposable entre les mains de l’associé présent lors de la cession (CGI art. 150 VF, II).

Comme en cas de vente en direct de l’immeuble, en cas de vente de l’immeuble par la société de personnes, l’associé peut bénéficier de l’exonération au titre de la cession de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle de l’immeuble (CGI art. 150 U, II.1° et 3°).

En l’espèce, une SCI a cédé en 2011 un ensemble immobilier se composant d’une maison à usage d’habitation sur un terrain de 1 167 m² et un terrain constructible de 10 523 m². Son gérant et seul associé a revendiqué le bénéfice de l’exonération au titre de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires.

À la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale a remis en cause le bénéfice de l’exonération pour la cession du terrain constructible de 10 523 m2 au motif qu’il ne constituait pas une dépendance de la résidence.

Au contentieux, le gérant et unique associé de la SCI a fait valoir que l’administration ne saurait lui refuser le bénéfice de l’exonération car dans sa doctrine applicable au jour de la cession, elle définit le terrain à bâtir exclu des dépendances immédiates et nécessaires comme celui qui a été acquis en vue de l’édification d’une construction entrant dans le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée immobilière (BO 8M-1-04 du 14 janvier 2004, fiche 2 ; devenu BOFiP-RFPI-PVI-10-40-10-§ 340-19/12/2018). Or, dans cette affaire, si l’acquéreur du terrain s’était engagé, par l’acte de vente, à y réaliser 11 maisons individuelles dans un délai de 4 ans, l’acte de vente stipulait que la cession avait été exonérée de TVA immobilière.

Le Conseil d’État rejette le pourvoi du contribuable. L’instruction définissait les terrains à bâtir, exclus des dépendances immédiates et nécessaires pour le bénéfice de l'exonération visée à l'article 150 U, II.3° du CGI, comme les terrains acquis en vue d’y édifier des constructions susceptibles d’entrer dans le champ d’application de la TVA immobilière, et non comme les terrains qui entraient eux-mêmes dans le champ de cette taxe.

Pour aller plus loin :

« Plus-values immobilières », RF 2020-3, § 293

CE 8 avril 2022, n° 447694

Date: 24/11/2024

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