AVOCATS NORMANDIE

Les locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés qui dégagent un résultat déficitaire ne peuvent ouvrir droit, pour leurs propriétaires, à l'exonération des actifs professionnels prévue à l'article 975 du CGI.

Les biens et les droits immobiliers affectés à l’activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du redevable ou des membres de son foyer fiscal peuvent être exonérés d’IFI (CGI art. 975, I).

En principe, les activités relevant de la gestion de son propre patrimoine immobilier ne sont pas susceptibles de constituer des activités commerciales au sens de l’IFI (CGI art. 966, V).

Toutefois, sont considérées comme des activités commerciales pour l’application du régime d’exonération des actifs professionnels les activités de location d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés. Pour les personnes physiques, cette qualification est conditionnée :

-au fait qu'elles réalisent à ce titre plus de 23 000 € de recettes annuelles ;

-qu'elles retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels leur foyer fiscal est soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

Pour apprécier la condition afférente au ratio de 50 %, il convient de retenir le bénéfice commercial net annuel par l’activité de location meublée ; le bénéfice s’entendant de l’excédent des valeurs d’actif sur le total formé au passif (créances des tiers, amortissements, provisions justifiées), comparé au revenu net du foyer (après déduction des charges et abattements).

Dès lors que la loi exige de comparer ces revenus avec les montants à raison desquels le foyer est imposable dans les catégories précitées, le gouvernement en conclue que la condition de seuil de 50 % n’a de pertinence que par comparaison avec des revenus issus de la location avec d’autres revenus catégoriels.

Il en résulte qu'en présence d'une activité de loueur en meublés générant des recettes annuelles supérieures à 23 000 €, mais dont le résultat est déficitaire, la condition de seuil de 50 % du revenu ne peut pas être considérée comme remplie.

Seuls les locaux loués meublés, source de revenus pour le foyer et non de déficit, sont éligibles au régime des actifs professionnels.