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Démembrement de propriété

CGI art. 13, 5 : retour sur la notion de « première cession d’un même usufruit temporaire »

La cession d’un usufruit temporaire qui fait suite à une précédente cession d’un usufruit temporaire portant sur le même bien au titre d’une période antérieure constitue une première cession à titre onéreux peu important que les parties au contrat l’aient qualifiée de « prorogation ».

L’article 13,5 du CGI : la taxation d'un prix en revenus catégoriels

Depuis le 14 novembre 2012, l'article 13,5 du CGI soumet le produit de la première cession à titre onéreux d'un usufruit à durée fixe à l'impôt sur le revenu, dans la même catégorie de revenus que celle dont relèvent les fruits procurés ou susceptibles d’être procurés par le bien grevé lorsque le cédant relève de l’IR, par dérogation au régime d'imposition des plus-values (CGI art. 13,5 ; BOFiP-IR-BASE-10-10-30-06/04/2017).

Une taxation limitée à la première cession d'un même usufruit temporaire

Seul le produit résultant de la première cession à titre onéreux d'un même usufruit temporaire est imposable dans les conditions de l'article 13,5 du CGI.

Lorsque l'usufruit temporaire consenti par le contribuable s'éteint à l'arrivée du terme et que ce dernier consent un nouvel usufruit temporaire, chacune de ces cessions s'analyse comme une première cession portant sur un usufruit temporaire (BOFiP-IR-BASE-10-10-30-§ 70-06/04/2017).

En revanche, en cas de cessions successives d'un même usufruit temporaire, seule la première cession est imposable dans les conditions de l'article 13,5 du CGI.

Illustration

Une cession d'usufruit temporaire qui fait suite à une précédente cession d’un usufruit temporaire portant sur le même bien au titre d’une période antérieure est-elle visée par le dispositif de l’article 13,5 du CGI lorsque les parties l’ont qualifiée de « prorogation » ?

En l’espèce, une SCI avait, par acte notarié du 1^er septembre 2004, cédé à la société d’exploitation un usufruit temporaire sur un ensemble immobilier pour une durée de 11 ans, soit jusqu’au 31 août 2015. Par acte notarié du 26 août 2015, les deux sociétés étaient convenues de proroger cet usufruit pour une durée supplémentaire de 6 ans à compter du 1^er septembre 2015 moyennant une somme de 120 000 € constituant la contrepartie des fruits à venir.

Pour le Conseil d’État, l’acte du 26 août 2015 portant cession par la SCI à la société d’exploitation, pour la période du 1^er septembre 2015 au 31 août 2021, d’un usufruit portant sur un ensemble immobilier avait la nature de première cession, quand bien même il faisait suite à la cession à cette même société, par acte du 1^er septembre 2004, d’un usufruit portant sur le même ensemble immobilier pour la période du 1^er septembre 2004 au 31 août 2015.

En effet, le dispositif anti-abus de l’article 13,5 du CGI s’applique à toute première cession d’un même usufruit temporaire, laquelle s’entend de la constitution initiale d’un usufruit à titre onéreux portant sur un bien donné et pour une période donnée à l’exclusion d’une éventuelle cession de ce même usufruit par l’usufruitier à une autre personne. Sont à cet égard dépourvues d’incidences les circonstances que cette première cession fasse suite à une précédente cession d’un usufruit temporaire portant sur le même bien au titre d’une période antérieure et que les parties au contrat l’aient qualifiée de prorogation.

CE 9 octobre 2024, n° 490685

Date: 23/11/2024

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