Patrimoine

Revenus fonciers

Démembrement de parts de SCI : l'usufruitier peut enfin déduire les déficits

En cas de démembrement de la propriété de tout ou partie des parts sociales, l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu pour la quote-part correspondant aux droits dans les bénéfices que lui confère sa qualité d’usufruitier (CGI art. 8, al. 1). En pratique, l’usufruitier des parts d’une SCI est imposable à hauteur des bénéfices courants de l’exploitation, ce qui correspond aux revenus fonciers annuels.

En l’espèce, des époux avaient constitué, entre eux et avec leurs enfants, une SCI. Les époux détenaient chacun 20 parts en pleine propriété et 20 parts en usufruit, la nue-propriété appartenant à leurs enfants. La SCI ayant réalisé des déficits fonciers en 2009 et 2010, les époux ont imputé l’intégralité des déficits sur leurs autres revenus fonciers. Mais l’administration fiscale leur a refusé le droit de déduire ce déficit qui ne peut être imputé que par le nu-propriétaire en sa qualité d’associé (BOFiP-BIC-CHAMP-70-20-10-20-§§ 130 et 150-12/09/2012) suivie en cela par la cour administrative d’appel de Bordeaux (CAA Bordeaux 15 mars 2016, n°14BX01701).

Le Conseil d’État annule l’arrêt d'appel. Si l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu à raison des revenus fonciers correspondant à ses droits dans les résultats sociaux, il peut déduire de ses revenus la part du déficit correspondant à ses droits lorsque le résultat de la société est déficitaire.

CE 8 novembre 2018, n°399764