Patrimoine

Plus-values immobilières des particuliers

Exonération de la résidence principale détenue en SCI

Lorsqu’une SCI non soumise à l’IS cède l’immeuble dont elle est propriétaire, la plus-value réalisée par la société est imposée entre les mains des associés, personnes physiques, présents à la date de la cession dans la catégorie des plus-values immobilières (CGI art. 150 U, I).

Les exonérations prévues pour les plus-values immobilières réalisées directement par une personne physique sont, en principe, applicables aux plus-values réalisées indirectement par celle-ci en sa qualité d’associé. Par conséquent, en cas de cession de l’immeuble social par la SCI, l’associé qui occupe l’immeuble à titre de résidence principale est exonéré de plus-value, pour la quote-part lui revenant, comme s’il en avait été lui-même propriétaire (CGI art. 150 U, II.1°).

Pour le bénéfice de l’exonération, l’immeuble appartenant à la SCI doit être mis, en droit ou en fait, gratuitement à la disposition de l’associé (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-10-§ 140-12/08/2015). Aussi, lorsqu’à la suite d’un contrôle fiscal, il apparaît que l’associé a versé des loyers à la SCI et qu’il n’a donc pas occupé l’immeuble à titre gratuit, l’exonération de plus-value au titre de la résidence principale doit être remise en cause.

Toutefois, l’associé ayant soutenu que s’il avait versé des sommes sur le compte de la SCI, celles-ci ne constituaient pas des loyers mais des apports en compte courant d’associé destinés à couvrir les mensualités du prêt contracté par la SCI lors de l’acquisition de l’immeuble, la Cour administrative d’appel a commis une erreur de droit en jugeant que de tels apports devaient être regardés comme des loyers traduisant une mise à disposition à titre onéreux du bien en cause.

L’affaire est renvoyée devant la Cour administrative d'appel de Marseille.

CE 28 décembre 2017, n°405887