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Majoration du prix de cession de l’usufruit temporaire : attention à l’avantage occulte

Une SCI a procédé à la cession de l’usufruit temporaire pour une durée de 15 ans sur l’immeuble lui appartenant au profit de la société d'exploitation qui en était précédemment locataire selon bail commercial (en l’espèce, le représentant de la société d’exploitation était également associé, pour moitié avec ses parents, de la SCI).

Estimant que l’opération constituait un abus de droit visant seulement pour les associés de la SCI à remplacer la perception de loyers imposables dans la catégorie des revenus fonciers par une plus-value immobilière échappant à l’IR entre les mains des associés de la SCI par le jeu de l’abattement pour durée de détention, l’administration a notifié un redressement afin d’imposer le prix de cession de l’usufruit temporaire en tant que loyers perçus d’avance dans la catégorie des revenus fonciers (on notera que pour les cessions réalisées depuis le 14 novembre 2012, le produit de la 1^re cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire est imposé en revenus catégoriels ; CGI art. 13, 5).

Après rejet de leur réclamation, les associés de la SCI ont saisi le Tribunal administratif qui a fait droit à leur demande. L’administration fait appel.

Si la Cour administrative d’appel écarte l’abus de droit au motif que l’administration n’apporte aucun élément de nature à établir que le bénéfice tiré par les associés était contraire aux objectifs poursuivis par le législateur (perception d’un prix de cession ferme et définitif au lieu de loyers échelonnés) et que la fixation d’un prix de cession manifestement surévalué n’est pas de nature à établir la fictivité de l’opération, elle retient l’existence d’un avantage occulte.

En effet, il ressort de l’instruction que le prix de cession de l’usufruit temporaire avait été fixé à 1 300 000 €. Or, sa valeur vénale s’élevait à 867 799 € (selon la méthode des cash flows actualisés et après prise en compte de l’indexation du loyer sur l’indice du coût de la construction telle que prévue dans le bail). Il en résulte donc que la SAS (acquéreur de l’usufruit temporaire) a consenti un avantage occulte aux associés de la SCI qui doit être taxé entre leurs mains dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. L’intention de l’usufruitier d’octroyer, et pour le nu-propriétaire, de recevoir une libéralité du fait de l’acquisition du bien, est présumée lorsque les parties sont en relation d’intérêts.

CAA Nantes 31 mai 2018, n°16NT04182