Patrimoine,Fiscal

Démembrement

Le barème de l’article 669, I du CGI applicable aux ventes de droits démembrés entre personnes morales

Dans l’affaire, une SCI avait acquis auprès d’une autre SCI l’usufruit d’un ensemble immobilier qui devait s’éteindre au décès du survivant de chacun de leurs gérants. Cependant, le Conservateur des hypothèques a refusé l’enregistrement de l’acte de cession, au motif que les droits de mutation devaient être évalués en considération du prix de cession et non sur la base d’un pourcentage de la valeur de l’immeuble cédé en pleine propriété conformément à l’article 669, I du CGI (évaluation de l’usufruit viager).

Toutefois, la Cour d’appel comme la Cour de cassation relèvent que, pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, l’évaluation de l’usufruit doit être effectuée selon le barème de l’article 669 du CGI même lorsque la cession intervient entre personnes morales. En effet, l’article 669 du CGI ne distingue pas entre personnes physiques et personnes morales pour l’évaluation de l’usufruit.

Par ailleurs, si l’usufruit cédé au profit d’une personne morale n’est pas un usufruit viager mais un usufruit à durée fixe, sa durée ne pouvant excéder 30 ans (c. civ. art. 619), l’usufruit cédé à une personne morale pour la durée de survivance d’une personne physique est soumis aux dispositions de l’article 669, I du CGI et non à celles de l’article 669, II du CGI (évaluation de l’usufruit à durée fixe). En effet, l’usufruit qui n’est cédé que pour la durée de survivance d’une personne physique est de nature viagère, peu important que cet usufruit entre personnes morales ne puisse excéder 30 ans.

Cass. com. 26 septembre 2018, n°16-26503