Patrimoine,Fiscal

Plus-values immobilières

Cession de la toute propriété d’un bien acquis moyennant rente viagère suite au décès de l’usufruitier

En cas de cession d’un bien immobilier, la plus-value est déterminée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition (CGI art. 150 V). Lorsque le bien a été acquis moyennant le paiement d’une rente viagère, le prix d’acquisition à retenir est égal à la valeur en capital de la rente, à l’exclusion des intérêts (CGI art. 150 VB). Mais en cas de décès du crédirentier, quel devra être le prix d’acquisition à retenir lors de la vente par le nu-propriétaire devenu plein propriétaire ? Telle était la question posée à la Cour administrative d’appel.

En l’espèce, des contribuables avaient acquis en 2005 la nue-propriété d’une maison d’habitation pour un prix de 53 000 € dont 50 000 € avaient été convertis en une rente viagère annuelle de 4 500 € à verser au vendeur. Suite au décès du vendeur en 2010, les contribuables ont cédé la pleine propriété de la maison réalisant, à cette occasion, une plus-value de 24 797 €. Ils prétendaient, en effet, pouvoir retenir comme prix d’acquisition, non pas la valeur en capital de la rente majorée de la fraction du prix payée au comptant (53 000 €), mais la valeur en pleine propriété du bien à la date d’entrée de la nue-propriété du bien dans leur patrimoine (72 857 €) conformément à la doctrine en vigueur (BOI 8 M-1-05 du 4 août 2005, fiche n°16, n° 14 devenue BOFiP-RFPI-PVI-20-10-20-10-§ 220 -12/09/2012).

Déboutés en première instance, leur appel est rejeté.

Selon la Cour administrative d'appel, l’instruction dont se prévalent les contribuables qui dispose que « lorsque la nue-propriété a été acquise à titre onéreux et l’usufruit par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant » ne vise pas le cas particulier de l’imposition de la plus-value résultant de la cession d’un immeuble acquis moyennant le paiement d’une rente viagère.

Par conséquent, le prix à retenir est celui de la valeur en capital de la rente majorée de la fraction du prix payée au comptant comme il est indiqué dans une doctrine antérieure qui n’a été ni abandonnée par l’administration ni annulée à la date des impositions en litige (BOI 8 M-1-04 du 14 janvier 2004 devenue BOFiP-RFPI-PVI-20-10-20-10-§ 80-12/09/2012. Cette dernière autorise le contribuable à substituer, sur sa demande, au capital représentatif de la rente apprécié au moment de l'acquisition, le total formé par les arrérages effectivement versés et le capital représentatif de la rente restant à verser à la date de la vente).

CAA Bordeaux 6 novembre 2018, n°16BX02162