Patrimoine,Fiscal

Démembrement

Méthode d’évaluation de l’usufruit temporaire d’un immeuble acquis par une société

Deux sociétés, l’une soumise à l’IS, l’autre à l’IR, ayant des associés communs, ont acquis respectivement, l’usufruit pour une durée de 22 ans, et la nue-propriété d’un immeuble, pour un prix total de 730 000 €.

L’administration a estimé que le prix versé par la société pour acquérir l’usufruit excédait de 145 000 € la valeur de celui-ci. Par conséquent, l’excédent de prix qui résulte de la différence entre le prix convenu et la valeur vénale de l’usufruit et de la nue-propriété est constitutif d’une libéralité accordée à la SCI ayant acquis la nue-propriété. Il doit être imposé entre les mains de ses associés en tant que rémunérations et avantages occultes dans la catégorie des revenus distribués (CGI art. 111, c).

En l’absence de toute transaction ou de transaction équivalente, l’appréciation de la valeur vénale de l’usufruit peut être fondée sur la somme actualisée des revenus futurs de l’immeuble.

Pour ce faire, l’administration avait retenu un taux de rentabilité fixe.

La Cour administrative d’appel lui avait alors reproché de ne pas tenir compte de l’augmentation annuelle des loyers du fait de l’inflation et lui avait préféré la méthode employée par les sociétés qui déterminaient la valeur vénale de l’usufruit à partir de la somme actualisée des loyers futurs pour la durée de l’usufruit temporaire, exprimés en valeur nominale et donc en prenant en compte l’inflation, tout en appliquant un taux d’actualisation ne prenant pas en compte l’inflation.

Selon le Conseil d’État, une telle méthode, reposant sur des termes de calcul non homogènes, a pour conséquence que la somme de la valeur ainsi déterminée de l’usufruit et de la valeur vénale de la nue-propriété soit supérieure au prix de la pleine propriété.

Il estime que la méthode retenue par l’administration déterminait de manière cohérente la valeur vénale de l’usufruit par différence entre la valeur de la pleine propriété à la date de l’opération et la valeur actualisée à cette même date de la pleine propriété obtenue à l’extinction de l’usufruit en appliquant un taux d'actualisation égal au taux de rendement de l’investissement immobilier indépendamment de l’inflation.

L’affaire est renvoyée devant la Cour administrative d’appel.

CE 24 octobre 2018, n°412322